Lakásvásárlás Budapesten külföldiként: hogyan működik a folyamat, és ki képviseli a vevőt?

Nemcsak az ingatlant, a piac működését is meg kell ismerni

Egy külföldi vásárló számára Budapest vonzó lehet saját használatra, második otthonként vagy befektetési céllal. A város különböző kerületei, épülettípusai és lakáspiacai azonban jelentősen eltérhetnek egymástól.

A keresés elsőre egyszerűnek tűnhet: meghatározzuk a költségkeretet, kiválasztjuk a megfelelő városrészeket, majd elkezdjük böngészni a hirdetéseket.

A gyakorlatban ennél összetettebb döntésről van szó.

Két, hasonló méretű és árú lakás között jelentős különbség lehet a társasház állapotában, a fenntartási költségekben, a felújítási igényben, a bérbeadhatóságban vagy a későbbi értékesíthetőségben.

Ezeket a különbségeket helyismeret nélkül nehezebb felismerni.

1. Vásárolhat-e külföldi állampolgár lakást Magyarországon?

Általánosságban igen, de a pontos feltételek függnek a vásárló állampolgárságától, az ingatlan típusától és az ügylet körülményeitől.

Az Európai Unió és az Európai Gazdasági Térség állampolgáraira más szabályok vonatkozhatnak, mint a harmadik országbeli állampolgárokra.

Utóbbiak esetében bizonyos ingatlanok megszerzéséhez hatósági engedélyre lehet szükség. A mezőgazdasági földekre és egyes más ingatlantípusokra külön szabályok vonatkoznak.

Ezért még a keresés megkezdése előtt célszerű tisztázni:

• milyen állampolgársággal vásárol a vevő;
• milyen típusú ingatlant szeretne megszerezni;
• szükséges-e hatósági engedély;
• milyen dokumentumokra és ügyintézésre kell számítani.

Az engedélyezési kötelezettséget és az esetleges kivételeket mindig az adott ügyletre vonatkozóan kell megvizsgálni.

2. Hogyan érdemes elkezdeni a lakáskeresést?

A keresés első lépése nem feltétlenül a hirdetések böngészése.

Először azt kell meghatározni, hogy a vásárló milyen célra szeretné használni az ingatlant.

Más szempontok fontosak egy évente néhány alkalommal használt budapesti lakásnál, egy hosszú távra kiadott befektetési ingatlannál és egy olyan otthonnál, ahová a vásárló tartósan beköltözne.

A keresési profil kialakításánál ezért érdemes tisztázni:

• a vásárlás elsődleges célját;
• a teljes rendelkezésre álló költségkeretet;
• az elfogadható városrészeket és közlekedési kapcsolatokat;
• a lakás méretét, elrendezését és állapotát;
• a felújításra való hajlandóságot;
• a vásárlás tervezett időpontját;
• befektetés esetén a bérbeadás és a későbbi értékesítés szempontjait.

Egy jól meghatározott keresési profil nemcsak időt takarít meg. Segít abban is, hogy a különböző ingatlanokat következetes szempontok alapján lehessen összehasonlítani.

3. Ki képviseli a vevőt a magyar ingatlanpiacon?

Ez az egyik legfontosabb kérdés, különösen akkor, ha a vásárló nem ismeri a magyar ingatlanközvetítői piac működését.

Magyarországon az eladó lakásokat jellemzően a tulajdonosok vagy az általuk megbízott ingatlanközvetítők hirdetik.

A hirdetést kezelő ingatlanközvetítő általában az eladó megbízásából dolgozik, és az ingatlan értékesítésében érdekelt.

Ez önmagában nem jelent problémát. Fontos azonban megérteni, hogy az eladó oldalán dolgozó közvetítő és a vevő érdekeit képviselő tanácsadó szerepe eltér.

A vevői képviselet lényege, hogy a tanácsadó a vásárló céljaiból indul ki, nem egy adott ingatlan értékesítéséből.

Ez magában foglalhatja a keresési stratégia kialakítását, a teljes elérhető kínálat áttekintését, az ingatlanok előszűrését, az összehasonlítást, az ajánlattételi stratégia előkészítését és a vásárlási folyamat koordinálását.

A Budapest Buyer's Agent kizárólag a vevői oldalt képviseli, és nem fogad el jutalékot az eladóktól.

Ez lehetővé teszi, hogy az ingatlanokat ne az alapján értékeljük, melyiket kínáljuk eladásra, hanem az alapján, melyik felel meg leginkább a vásárló céljainak.

4. Hogyan lehet megítélni, hogy egy lakás megfelelő áron van-e?

A hirdetési ár nem azonos az ingatlan piaci értékével.

Budapesten különösen félrevezető lehet kizárólag a kerületi átlagos négyzetméterárakból kiindulni. Egyetlen kerületen belül is jelentős különbségek lehetnek az utcák, az épületek és a lakások között.

A helyes összehasonlításhoz figyelembe kell venni többek között:

• a pontos elhelyezkedést;
• az épület műszaki és pénzügyi állapotát;
• az emeletet, a liftet, a természetes fényt és a zajterhelést;
• az alaprajz használhatóságát;
• a lakás állapotát és a szükséges ráfordításokat;
• a valóban elérhető alternatívákat.

Egy magasabb négyzetméterárú lakás is lehet kedvezőbb vétel, ha jobb adottságokkal rendelkezik, és kevesebb későbbi ráfordítást igényel.

A kérdés tehát nem egyszerűen az, hogy drága-e a lakás.

Hanem az, hogy mit kapunk ezért az árért a többi reális lehetőséghez képest.

5. Milyen dokumentumokat és körülményeket kell ellenőrizni?

Magyarországon az ingatlan-adásvétel során a jogi ellenőrzés különösen fontos.

A tulajdoni lapból többek között megállapítható, hogy ki az ingatlan bejegyzett tulajdonosa, és milyen bejegyzett jogok vagy terhek érintik az ingatlant.

A tulajdoni lap ellenőrzése azonban önmagában nem elegendő.

Társasházi lakás esetén érdemes megvizsgálni az alapító okiratot, a szervezeti-működési szabályzatot, a társasház gazdálkodásával kapcsolatos rendelkezésre álló információkat és a tervezett felújításokat is.

Szintén fontos lehet az alaprajz és a tényleges kialakítás összevetése, a korábbi átalakítások jogszerűségének ellenőrzése, valamint a műszaki állapot felmérése.

Egy ügyvéd jogi szempontból vizsgálja az ügyletet és elkészítheti a szükséges szerződéses dokumentumokat. A műszaki kérdésekhez azonban szükség esetén külön szakember bevonása indokolt.

A Budapest Buyer's Agentnél a jogi szakértelem már a keresési folyamat során is rendelkezésre áll: egyik alapítónk, Dr. Tamus István ügyvéd, jelentős ingatlanjogi és tranzakciós tapasztalattal.

6. Hogyan zajlik az ajánlattétel és az adásvétel?

Amikor a vásárló megtalálta a megfelelő ingatlant, a következő lépés az ajánlattétel.

Az ajánlatnak nemcsak a vételárat érdemes tartalmaznia, hanem az ügylet lényeges feltételeit is: a fizetési ütemezést, a birtokbaadás tervezett időpontját és az esetleges feltételeket.

A magyar ingatlanügyletekben gyakori a foglaló alkalmazása, amelynek jogkövetkezményei eltérnek egy egyszerű előlegtől.

Ezért különösen fontos, hogy a vevő a pénzügyi kötelezettségvállalás előtt megértse, pontosan milyen dokumentumot ír alá, és annak milyen joghatásai lehetnek.

A megfelelő ajánlattételi stratégia nem mindig a lehető legalacsonyabb ár eléréséről szól.

Egy keresett ingatlannál az ajánlat gyorsasága, a finanszírozás biztonsága és a teljesítés feltételei is befolyásolhatják a megállapodást.

A szerződéskötést követően az ügylet a szükséges hatósági, földhivatali és pénzügyi lépésekkel folytatódik, majd a megállapodás szerinti birtokbaadással zárul.

7. Milyen költségekkel kell számolni a vételáron felül?

A lakás teljes megszerzési költsége nem azonos a vételárral.

A vásárlás során felmerülhet többek között:

• visszterhes vagyonátruházási illeték, amelynek általános mértéke lakásvásárlásnál 4%, a vonatkozó mentességek és kedvezmények figyelembevételével;
• ügyvédi munkadíj;
• földhivatali és egyéb adminisztratív költségek;
• szükség esetén hatósági engedélyezés és fordítás költsége;
• műszaki ellenőrzés vagy szakértői vizsgálat;
• a finanszírozással és devizaváltással kapcsolatos költségek;
• felújítás, berendezés és a használatba vétel költségei.

Befektetési célú vásárlásnál a későbbi fenntartási, üzemeltetési, adózási és bérbeadási költségeket is érdemes előre átgondolni.

A teljes költségkeret meghatározásánál ezeknek is helyet kell kapniuk.

8. Lehet-e külföldről, személyes jelenlét nélkül lakást vásárolni?

A keresés és a vásárlás előkészítésének számos lépése elvégezhető távolról.

A megfelelően megszervezett folyamat része lehet az online konzultáció, a részletes ingatlanbemutatás, a dokumentumok előzetes ellenőrzése és az ügyvédi egyeztetés.

Bizonyos jognyilatkozatok meghatalmazott útján is megtehetők, amennyiben a meghatalmazás megfelel a vonatkozó jogi és alaki követelményeknek.

A személyes megtekintés ugyanakkor sok esetben fontos marad.

A lakás természetes fényviszonyai, a zaj, a társasház állapota vagy a környék hangulata nem mindig ítélhető meg megfelelően fényképek és videók alapján.

Ezért a távoli előszűrés és a célzott személyes megtekintések kombinációja gyakran hatékonyabb, mint egy hosszú, előkészítés nélküli ingatlannéző körút.

Tipikus döntési helyzet

Egy külföldi vásárló két budapesti lakás között választ.

Az első frissen felújított, látványos belső terekkel rendelkezik, és a hirdetés alapján azonnal költözhető. Ugyanakkor egy közepes állapotú társasházban található, ahol jelentősebb felújítások várhatók.

A második lakás kevésbé látványos, de jobb alaprajzzal, kedvezőbb fényviszonyokkal és rendezettebb épületben helyezkedik el.

Az első ingatlan a fényképeken meggyőzőbb lehet.

A második azonban a vásárló céljától függően jobb hosszú távú döntést jelenthet.

A megfelelő választáshoz nem elegendő a két hirdetés összehasonlítása. Meg kell érteni a lakások mögötti műszaki, jogi, pénzügyi és piaci körülményeket is.

Ez egy szemléltető döntési helyzet, nem konkrét ügyféltranzakció.

Miért lehet értékes a független vevői képviselet?

A külföldi vásárló számára a helyismeret, az információk értelmezése és a különböző szereplők munkájának összehangolása egyaránt fontos lehet.

A független vevői képviselet célja nem egyszerűen az, hogy több ingatlant mutasson meg.

Hanem az, hogy segítse a vásárlót a megfelelő alternatívák kiválasztásában, a kockázatok felismerésében és a döntés megalapozásában.

A Budapest Buyer's Agentnél nem az ingatlanok értékesítéséből indulunk ki, hanem a vásárló céljaiból.

Hiszünk abban, hogy a jó lakásvásárlási döntések nem általános szabályok alapján születnek. Minden vásárló más célokkal, lehetőségekkel és élethelyzettel érkezik, ezért a megfelelő ingatlan sem ugyanaz mindenki számára.