Mennyibe kerül valójában lakást vásárolni Budapesten külföldiként?

Egy budapesti lakás hirdetési ára könnyen összehasonlítható más ingatlanokéval. A vásárlás tényleges költsége azonban nem feltétlenül derül ki a hirdetésből.

Külföldi vásárlóként különösen fontos megérteni, hogy a vételáron felül milyen illetékek, jogi és adminisztratív költségek, szakmai szolgáltatási díjak és egyéb kiadások merülhetnek fel.

Egy 100 millió forintért kínált lakás megszerzéséhez ugyanis nem feltétlenül elegendő 100 millió forinttal rendelkezni.

A teljes vásárlási költség meghatározásakor a vételár mellett figyelembe kell venni az illetékeket, az ügyvédi közreműködést, a független vevői képviseletet, valamint az adott ügylet sajátosságaiból adódó további költségeket.

1. A vételár nem a teljes vásárlási költség

Ingatlanvásárlás előtt érdemes három költségkategóriát elkülöníteni.

Jogszabályban meghatározott és adminisztratív költségek

Ide tartozik a vagyonszerzési illeték, a földhivatali eljárás díja, valamint adott esetben az ingatlanszerzési engedélyezési eljárás díja.

Szakmai szolgáltatások

Ide tartozik az ügyvédi közreműködés és a független vevői képviselet. Az ingatlan sajátosságaitól függően további szakértői vizsgálatok is indokoltak lehetnek.

Az ügylethez kapcsolódó egyéb költségek

Ilyen lehet a devizaváltás, a nemzetközi banki átutalás, a dokumentumok fordítása vagy hitelesítése.

Nem minden költség merül fel minden vásárlásnál. Egy uniós állampolgár ingatlanszerzése például adminisztratív szempontból eltérhet egy harmadik országbeli vásárló ügyletétől.

A teljes vásárlási költségkeretet azonban minden esetben érdemes még az ingatlankeresés megkezdése előtt meghatározni.

2. Mennyi a vagyonszerzési illeték Magyarországon?

Magyarországon ingatlanvásárláskor főszabály szerint visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni.

Lakóingatlan esetében ennek általános mértéke 4%, a vonatkozó jogszabályi rendelkezések, kedvezmények és mentességek figyelembevételével.

Egy 100 millió forintos lakás esetében az alapvető számítás:

100 000 000 Ft × 4% = 4 000 000 Ft

Ez jelentős összeg, amelyet már a keresési költségkeret meghatározásakor érdemes figyelembe venni.

Fontos azonban, hogy az illeték alapja nem minden esetben egyszerűen a szerződésben szereplő vételár. Az illetékkiszabásnál a jogszabály szerinti forgalmi érték és az alkalmazható kedvezmények is számítanak.

Az illetéket jellemzően nem az adásvételi szerződés aláírásakor kell megfizetni, hanem a Nemzeti Adó- és Vámhivatal fizetési meghagyása alapján.

A vásárlás pénzügyi tervezésekor ezért az összeg mellett a fizetés várható időpontját is figyelembe kell venni.

3. Mennyibe kerül az ügyvédi közreműködés Budapesten?

Az ügyvédi közreműködés a magyarországi ingatlan-adásvétel alapvető része.

Az ügyvéd feladata a megbízás tartalmától függően többek között:

• A tulajdoni lap és az ingatlan jogi helyzetének ellenőrzése.
• Az adásvételi szerződés előkészítése.
• A szerződéses feltételek egyeztetése és dokumentálása.
• A szükséges jognyilatkozatok és dokumentumok kezelése.
• A földhivatali eljárással kapcsolatos jogi feladatok ellátása.

Budapesten az ingatlan-adásvételi ügyvédi díjakat gyakran a vételár százalékában határozzák meg.

Magyar–angol kétnyelvű adásvételi szerződés előkészítését is tartalmazó ügylet esetén tájékoztató költségkeretként a vételár 0,5–1,0%-ával, valamint az adott szolgáltatásra alkalmazandó áfával érdemes számolni.

Ez nem kötelező díjszabás, hanem irányadó becslési tartomány. A tényleges ügyvédi díj az ügylet összetettségétől és a vállalt feladatoktól függ.

Egy 100 millió forintos ingatlan esetében ez nettó 500 000–1 000 000 Ft közötti összeget jelent.

A későbbi példaszámításban 0,6% + 27% áfa ügyvédi díjjal számolunk, amely összesen 762 000 Ft.

Külföldi vásárlásnál érdemes előre tisztázni, hogy az ügyvédi ajánlat tartalmazza-e a kétnyelvű szerződés elkészítését, a tulajdoni lap ellenőrzését, a földhivatali képviseletet, valamint az esetleges további engedélyezési vagy dokumentációs feladatokat.

4. Független vevői képviselet: a vásárlási folyamat szakmai része

Az ügyvédi közreműködés mellett a független vevői képviselet a professzionálisan előkészített ingatlanvásárlás fontos eleme.

Míg az ügyvéd elsősorban az ügylet jogi vonatkozásaival foglalkozik, a vevői képviselő az ingatlankeresés, az értékelés, az ajánlattétel és a tárgyalások során támogatja a vásárlót.

Az eladót képviselő ingatlanközvetítővel szemben a független vevői képviselő kizárólag a vásárló érdekeit képviseli.

Feladatai közé tartozhat:

• A vásárlói célok megértése és a keresési szempontok meghatározása.
• A megfelelő ingatlanok felkutatása és előszűrése.
• A hirdetési árak értékelése és az alternatívák összehasonlítása.
• A megtekintések megszervezése és az ingatlanok értékelése.
• A lehetséges kockázatok felismerése és a szükséges további vizsgálatok koordinálása.
• A vételi ajánlat előkészítése és az ártárgyalások támogatása.
• A vásárló támogatása az adásvételi folyamat során.

A vevői képviselet igénybevétele Magyarországon nem jogszabályi kötelezettség. A professzionális képviselettel vásárlók számára azonban a szolgáltatás díját már a kezdeti költségkeretben érdemes figyelembe venni.

A vevői képviselet díjazása szolgáltatónként eltérhet.

A cikk példaszámításában a vételár 1%-ának megfelelő, 27% áfával növelt vevői képviseleti díjjal számolunk.

Egy 100 millió forintos ingatlan esetében ez 1 270 000 Ft.

Milyen értéket teremt a független vevői képviselet?

A vevői képviseletet nem érdemes kizárólag a szolgáltatás díja alapján értékelni.

Egy tapasztalt vevői képviselő segít a megfelelő ingatlan kiválasztásában, annak piaci értékelésében és a megalapozott tárgyalási pozíció kialakításában.

Egy 100 millió forintos ingatlannál már 2%-os különbség a kialkudott vételárban 2 millió forintot jelenthet – ami meghaladhatja a vevői képviselet díját.

Az értékteremtés azonban nem korlátozódik az alkura.

Egy túlárazott ingatlan elkerülése, a rejtett kockázatok felismerése vagy egyszerűen egy megfelelőbb lakás kiválasztása hosszú távon is jelentős pénzügyi következményekkel járhat.

A vevői képviselet célja ezért nem pusztán a vételár csökkentése, hanem egy jobb vásárlási döntés elősegítése.

5. Milyen további költségei lehetnek a külföldi vásárlóknak?

Ingatlanszerzési engedély

Bizonyos harmadik országbeli állampolgároknak hatósági engedélyre lehet szükségük ahhoz, hogy Magyarországon lakóingatlant vásároljanak.

Az engedélykötelezettség az állampolgárságtól, az ingatlan típusától és az alkalmazható kivételektől függ.

Az ingatlanszerzési engedélyezési eljárás igazgatási szolgáltatási díja 65 000 Ft ingatlanonként (2026 októberében).

További költséget jelenthet az ügyvédi közreműködés, a dokumentumok fordítása vagy hitelesítése.

Már a vásárlási folyamat elején érdemes tisztázni, hogy szükséges-e engedély, mivel az eljárás a tranzakció időzítését is befolyásolhatja.

Fordítás és dokumentumhitelesítés

Külföldön kiállított dokumentumok, meghatalmazások vagy más okiratok esetében szükség lehet fordításra, hitelesítésre vagy további formai követelmények teljesítésére.

Nem minden külföldi dokumentum esetében szükséges ugyanaz az eljárás.

A pontos követelményeket ezért célszerű az ügyvéddel előzetesen egyeztetni.

Nemzetközi banki átutalások

A külföldi bankszámláról történő pénzátutalás költsége jelentősen eltérhet a banktól, a devizanemtől, az átutalás módjától és az összeg nagyságától függően.

Nagyobb összegű ingatlantranzakció esetén érdemes megvizsgálni a különböző pénzátutalási megoldásokat, és nem automatikusan a hagyományos nemzetközi banki átutalást választani.

Az olyan szolgáltatók, mint például a Wise, bizonyos esetekben kedvezőbb devizaárfolyamot és alacsonyabb tranzakciós költségeket kínálhatnak a hagyományos banki megoldásoknál.

A konkrét ügyletre vonatkozó díjakat, limiteket és teljesítési feltételeket azonban minden esetben előzetesen ellenőrizni kell.

A vásárlás előtt érdemes tisztázni:

• Milyen devizanemben történik a vételár megfizetése.
• Melyik átutalási vagy pénzváltási megoldás kínálja a legkedvezőbb teljes költséget.
• Milyen árfolyamon történik az átváltás, és milyen további díjak merülnek fel.
• Mennyi idő alatt teljesül az átutalás, különös tekintettel a szerződéses fizetési határidőkre.
• Szükséges-e további dokumentáció vagy banki ellenőrzés a nagy összegű tranzakcióhoz.

Jelentős összegű ingatlanvásárlásnál már viszonylag kis árfolyam- vagy díjkülönbség is érdemi megtakarítást eredményezhet.

A megfelelő átutalási megoldás kiválasztása ezért a fizetési ütemezés megtervezéséhez hasonlóan fontos része lehet a vásárlás előkészítésének.

6. Mennyit számíthat a devizaváltás?

A külföldi vásárlók gyakran euróban, fontban vagy más devizában tartják a megtakarításaikat, miközben a budapesti ingatlanok jelentős részét forintban hirdetik.

A devizaváltás költsége nemcsak a piaci árfolyamtól, hanem a bank vagy pénzügyi szolgáltató által alkalmazott árfolyamtól és díjaktól is függ.

Nézzünk egy egyszerű példát.

Tegyük fel, hogy a vásárlónak 100 millió forintot kell biztosítania.

Összehasonlítási alapként a Magyar Nemzeti Bank 2026. október 16-án közzétett hivatalos árfolyamát használjuk, amely 363,29 Ft/EUR volt.

360 Ft/EUR árfolyamon a 100 millió forintos összeghez megközelítőleg 277 778 euróra lenne szükség.

370 Ft/EUR árfolyamon ugyanez az összeg körülbelül 270 270 euróból biztosítható.

A két árfolyam között több mint 7 500 euró különbség adódik egyetlen ingatlantranzakció esetében.

A számok szemléltető jellegűek, nem árfolyam-előrejelzések.

Az MNB hivatalos árfolyama összehasonlítási alapként szolgál, és nem feltétlenül egyezik meg azzal az árfolyammal, amelyet a vásárló a bankjától vagy pénzügyi szolgáltatójától kap.

Az árfolyammozgások mellett a különböző szolgáltatók átváltási árfolyamai és díjai közötti eltérés is jelentős hatással lehet a végső költségre.

Ezért a devizaváltás időzítését és a megfelelő szolgáltató kiválasztását is érdemes már az ajánlattétel előtt átgondolni.

Magyar Nemzeti Bank – hivatalos devizaárfolyamok

7. Példaszámítás: mennyibe kerül egy 100 millió forintos budapesti lakás megvásárlása?

Tegyük fel, hogy egy külföldi vásárló 100 millió forintért vásárol egy budapesti lakást, független vevői képviselettel.

A példában nincs hitelfelvétel, és a vásárló nem jogosult vagyonszerzési illetékkedvezményre vagy mentességre.

Az ügyvédi díjat 0,6% + áfa, a vevői képviselet díját pedig 1% + áfa mértékben számoljuk.

A vételáron felüli költségek összege ebben a példában 6 042 600 Ft, vagyis a vételár körülbelül 6,04%-a.

A számítás a független vevői képviselettel történő vásárlás főbb jogszabályi és szakmai költségeit mutatja be.

Az adott ügylet sajátosságaitól függően további költségek is felmerülhetnek.

Például az ingatlanszerzési engedélyre kötelezett harmadik országbeli vásárlóknak az eljárás 65 000 Ft-os igazgatási szolgáltatási díjával is számolniuk kell.

A devizaváltás, a nemzetközi átutalás, a dokumentumfordítás, a műszaki vizsgálatok, valamint az esetleges felújítás és berendezés költségei nem szerepelnek a példában.

8. Milyen további, ingatlanhoz kapcsolódó költségekkel érdemes számolni?

Az ingatlanvásárlással kapcsolatos kiadások nem feltétlenül érnek véget a tulajdonjog megszerzésével.

Az illetékek, jogi és szakmai szolgáltatási díjak mellett érdemes figyelembe venni azokat a ráfordításokat is, amelyek ahhoz szükségesek, hogy a lakás megfeleljen a vásárló tervezett használati céljának.

Ezek a költségek nem feltétlenül váratlanok, de gyakran alábecsülik őket.

Egy frissen felújított lakás például olyan társasházban is lehet, ahol jelentős tető-, homlokzat- vagy gépészeti felújítás várható. A társasház pénzügyi helyzete, felújítási alapja és tervezett beruházásai ezért a vásárlás gazdasági megítélését is befolyásolhatják.

További fontos szempontok:

• Berendezés és felszerelés: Egy bútorozatlan lakás esetében jelentős ráfordítást igényelhetnek a bútorok, háztartási gépek, világítótestek és egyéb alapvető felszerelések, mielőtt az ingatlan beköltözhetővé vagy kiadhatóvá válik.
• Kiürítés és elszállítás: Egy bútorozottan értékesített lakás esetében is felmerülhetnek számottevő költségek, ha a meglévő bútorokat, berendezéseket vagy más ingóságokat el kell szállítani.
• Javítások és korszerűsítések: A festés, kisebb felújítások, elektromos korszerűsítések vagy elavult berendezések cseréje növelheti a kezdeti ráfordításokat.
• Műszaki és jogi kérdések: A közművek állapota, a korábbi átalakítások jogszerűsége és más ingatlanspecifikus körülmények további vizsgálatot vagy intézkedést tehetnek szükségessé.
• Társasházi költségek: A tervezett épületfelújítások, rendkívüli befizetések vagy az elégtelen felújítási tartalék további pénzügyi kötelezettségeket jelenthetnek.

Befektetési célú vásárlás esetén a lakás bérbeadásra történő berendezése és felszerelése különösen fontos költségtényező lehet, még akkor is, ha maga az ingatlan kiváló állapotú.

Egy megvásárolható lakás nem feltétlenül áll azonnal készen a beköltözésre vagy a bérbeadásra.

Ezt a különbséget érdemes már a vásárlási költségkeret kialakításakor figyelembe venni.

9. Hogyan érdemes meghatározni a teljes vásárlási keretet?

A költségkeret meghatározásánál célszerű fordított logikával gondolkodni.

Nem abból kell kiindulni, hogy a vásárló mennyit szeretne egy lakásért fizetni.

Először azt érdemes tisztázni, hogy összesen mennyi pénzt kíván a vásárlásra fordítani.

Ebből kell elkülöníteni a várható illetékeket, az ügyvédi és vevői képviseleti díjakat, az adminisztratív költségeket, valamint az ügylet sajátosságaihoz kapcsolódó további kiadásokat.

Csak ezután határozható meg az a vételár, amely mellett a teljes vásárlás finanszírozható.

Ez különösen fontos külföldi vásárlóknál, akiknél a devizaváltás, a nemzetközi átutalások és az adminisztratív követelmények további bizonytalanságot jelenthetnek.

Tipikus döntési helyzet

Egy külföldi vásárló teljes költségkerete 100 millió forint.

Két lakást talál.

Az első vételára 99 millió forint. Jó állapotú, de a vásárlás járulékos költségeivel együtt már meghaladja a rendelkezésre álló keretet.

A második lakás 94 millió forintba kerül. Szintén megfelel a vásárló igényeinek, és a vételár mellett a megszerzés költségeire is marad fedezet.

A két ingatlan közötti döntést nem kizárólag az határozza meg, hogy melyik a vonzóbb lakás.

Az is számít, hogy melyik vásárlás valósítható meg megfelelő pénzügyi tartalékkal.

Ez szemléltető példa, nem konkrét ügyféltranzakció.

A teljes költség ismerete jobb döntést eredményez

A budapesti ingatlanvásárlás költségeinek megértése nem pusztán pénzügyi adminisztráció.

A teljes megszerzési költség ismerete befolyásolhatja, mely ingatlanokat érdemes megtekinteni, milyen ajánlatot célszerű tenni, és milyen további ráfordítások vállalhatók.

A Budapest Buyer's Agentnél a keresést a vásárló céljaiból és lehetőségeiből kiindulva építjük fel.

Nem egyszerűen eladó lakásokat keresünk, hanem olyan vásárlási döntések előkészítésében segítünk, amelyeknél a vételár, az ingatlan adottságai, a kockázatok és a teljes költség egyaránt értékelhető.

Egy ingatlan vételára csak egy szám. A jó vásárlási döntéshez azt is tudni kell, hogy a teljes ügylet mennyibe kerül, és mit kapunk ezért az összegért.