Melyik lakást lesz könnyű eladni 5 év múlva?

Egy lakásvásárlásnál nemcsak azt érdemes mérlegelni, hogy az ingatlan megfelel-e nekünk ma. Azt is, hogy később hány másik vevő számára lehet vonzó.

Lakásvásárláskor természetesen elsősorban a jelenlegi céljainkból indulunk ki. Hol szeretnénk élni? Mekkora lakásra van szükségünk? Milyen környezetben éreznénk jól magunkat? Befektetésnél pedig milyen bérlői körre számíthatunk, mekkora bevételt érhetünk el, és milyen költségekkel kell számolnunk?

Van azonban egy kérdés, amely könnyen háttérbe szorul:

Mi történik majd akkor, amikor ezt a lakást el szeretnénk adni?

Öt vagy tíz év hosszú idő. Változhat az élethelyzetünk, a családunk, a munkánk vagy a befektetési stratégiánk. Egy ma hosszú távra tervezett otthon is piacra kerülhet néhány év múlva.

Ezért egy lakás értékelésekor érdemes nemcsak vevőként, hanem egy pillanatra jövőbeli eladóként is gondolkodni.

A jó lakás és a könnyen eladható lakás nem feltétlenül ugyanaz

Lehet egy ingatlan számunkra tökéletes.

Szeretjük a különleges alaprajzát, nincs szükségünk liftre, nem zavar a sötétebb nappali, vagy kifejezetten tetszik, hogy egy mozgalmas utcára néz.

Ezekkel önmagukban nincs probléma.

A kérdés inkább az, hogy amikor majd eladjuk a lakást, hány potenciális vevő gondolkodik ugyanígy.

Minél több olyan tulajdonsága van egy ingatlannak, amely csak egy szűk vevői kör számára elfogadható vagy kifejezetten vonzó, annál kisebb lehet később a potenciális kereslet.

Ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy az ilyen lakást nem érdemes megvenni. Azt viszont igen, hogy ezt a vásárlási döntésnél és különösen az árnál érdemes figyelembe venni.

A lokáció fontos – de nem csak a kerület számít

Budapesten két, egymástól néhány száz méterre található lakás piaci megítélése is jelentősen eltérhet.

Nemcsak a kerület vagy a városrész számít, hanem a mikrolokáció is.

Más lehet egy csendes mellékutca és egy nagy forgalmú út megítélése. Számíthat a tömegközlekedés, a környék állapota, a közvetlen utcakép, a közeli szolgáltatások, de akár az is, hogy a lakás melyik házban és a ház melyik részén található.

A jó lokáció tehát önmagában nem egy kerületszám.

Egy későbbi értékesítésnél a következő vevő ugyanazokat a kérdéseket fogja feltenni, amelyeket nekünk is érdemes feltennünk vásárláskor.

Az alaprajz meghatározza, hány embernek működik a lakás

Az egyik legfontosabb szempont a későbbi eladhatóság szempontjából az alaprajz.

Egy jól használható lakás többféle élethelyzethez tud alkalmazkodni.

Nem mindegy például, hogy két hálószoba valóban külön megközelíthető-e, vagy az egyik csak a másikon keresztül. Van-e megfelelő méretű nappali? Használható-e dolgozószobaként valamelyik helyiség? Szükség esetén átalakítható-e a lakás? Vannak-e olyan közlekedőterületek, amelyek sok négyzetmétert vesznek el anélkül, hogy valódi funkciójuk lenne?

Egy szokatlan alaprajz lehet izgalmas, de ha csak nagyon speciális élethelyzetben működik jól, az később szűkítheti a vevői kört.

A jól használható négyzetméter általában értékesebb, mint pusztán a sok négyzetméter.

Vannak tulajdonságok, amelyeket később sem tudunk megváltoztatni

Egy régi konyhát ki lehet cserélni. A falakat sok esetben át lehet alakítani. A burkolatokat, világítást vagy gépészetet fel lehet újítani.

De vannak adottságok, amelyeken egy felújítás sem tud érdemben változtatni.

Ilyen lehet például a lakás természetes fényellátottsága, az emelet, az utcai zaj, a kilátás vagy a házban található lift hiánya.

Egy ötödik emeleti lakás lift nélkül lehet gyönyörűen felújított, de a következő vevők egy része már a hirdetés alapján kizárhatja.

Ugyanez igaz egy sötét földszinti lakásra vagy egy kifejezetten zajos fekvésre.

Ezek nem feltétlenül kizáró okok. De olyan tulajdonságok, amelyeknek az árban is meg kell jelenniük.

A társasházat is el kell majd adni

Budapesten különösen fontos, hogy ne csak a lakást vizsgáljuk.

Egy szépen felújított lakás lehet egy rossz állapotú, rendezetlen vagy komoly műszaki problémákkal küzdő társasházban is.

Amikor egyszer értékesíteni szeretnénk, a következő vevő nemcsak a lakásunkat fogja megnézni. Belép a kapun, végigmegy a lépcsőházon, megnézi a liftet, és jó esetben a társasház dokumentumaiba is betekint.

Érdekelheti a ház pénzügyi helyzete, a tervezett felújítások, a közös költség és az is, milyen nagyobb kiadások várhatók.

Egy lakás felújítható. Egy teljes társasház problémáit azonban egyetlen tulajdonos ritkán tudja megoldani.

Ezért a ház állapota nemcsak a jelenlegi komfortunk, hanem a későbbi eladhatóság szempontjából is fontos.

Az erkély, a lift vagy a jó fény nem minden vevőnek egyformán fontos

Nincs olyan lista, amely alapján minden lakás eladhatósága mechanikusan kiszámítható.

Egy lift például más súllyal eshet latba egy első emeleti, mint egy negyedik emeleti lakásnál. Egy kis erkély valakinek alapvető elvárás, másnak alig jelent értéket. Egy belső udvarra néző lakás lehet csendes, de közben kevés természetes fényt kaphat.

A lényeg ezért nem az, hogy minden lehetséges előnyt kipipáljunk.

Inkább azt érdemes megérteni, hogy az adott lakás tulajdonságainak kombinációja mekkora potenciális vevői kör számára lehet vonzó.

A túl egyedi lakásoknak is van piaca – csak kisebb lehet

Egy különleges ingatlan nagyon erős érzelmi reakciót válthat ki.

Tetőtéri galéria, szokatlan belsőépítészeti megoldások, rendhagyó alaprajz vagy egy erősen karakteres felújítás mind lehet olyan tulajdonság, amely miatt valaki azonnal beleszeret egy lakásba.

De ami az egyik vevő számára különleges, az a másik számára átalakítandó lehet.

Ezért érdemes különválasztani két dolgot:

mennyire különleges egy lakás, és mekkora a potenciális piaca.

A ritkaság önmagában nem garantál magasabb értéket. Ahhoz olyan ritka tulajdonságra van szükség, amelyért elegendő számú vevő hajlandó többet fizetni.

A felújítás sok mindenen javíthat – de nem mindenen

Felújítással jelentős értéket lehet teremteni.

Egy elavult, rosszul prezentált, de jó adottságú lakásból vonzó ingatlan készülhet. Bizonyos alaprajzi problémák javíthatók, korszerűsíthető a gépészet, és teljesen megváltoztatható a lakás hangulata.

De a felújításnak vannak korlátai.

Nem tudunk több természetes fényt építeni egy sötét fekvésű lakásba. Nem tudjuk csendes mellékutcává alakítani a forgalmas utat. És egy rossz állapotú társasház egészét sem tudjuk a saját lakásunk felújításával rendbe tenni.

Ezért egy felújítandó lakásnál nemcsak azt érdemes vizsgálni, mit tudunk megváltoztatni, hanem azt is, mi az, ami a felújítás után is ugyanaz marad.

Az ár a későbbi eladhatóság része

Egy jó lakást is meg lehet túl drágán venni.

Ha ma jelentős prémiumot fizetünk egy olyan tulajdonságért, amelyet mi nagyon értékelünk, de a piac kevésbé, nem biztos, hogy ezt a prémiumot később vissza tudjuk kapni.

Ez különösen fontos az erősen személyes vagy egyedi tulajdonságoknál.

Egy vásárlási döntésnél ezért nemcsak azt érdemes megvizsgálni, hogy szeretjük-e az adott lakást, hanem azt is:

mennyit fizetünk azért, amit szeretünk benne?

Saját célú vásárlásnál teljesen racionális lehet többet fizetni valamiért, ami számunkra valódi életminőséget jelent. A lényeg az, hogy ezt tudatosan tegyük, és ne feltételezzük automatikusan, hogy egy későbbi vevő ugyanekkora prémiumot fog fizetni érte.

Tipikus döntési helyzet

Képzeljünk el két hasonló árú lakást ugyanabban a városrészben.

Az első látványosabb. Gyönyörűen felújított, karakteres, már az első megtekintésen erős benyomást tesz. Ugyanakkor sötétebb, az alaprajza nehezebben alakítható, és egy lift nélküli ház felső emeletén található.

A második kevésbé látványos. Részben felújítandó, elsőre nem vált ki ugyanakkora érzelmi reakciót. Viszont világos, jó az alaprajza, rendezett liftes házban található, és többféle vevői csoport számára is jól használható.

Melyik a jobb választás?

Erre nincs általános válasz.

Ha hosszú távú saját otthont keresünk, és az első lakás különleges tulajdonságai számunkra valódi értéket jelentenek, lehet teljesen indokolt azt választani.

Ha viszont fontos számunkra a rugalmasság, és elképzelhető, hogy néhány év múlva továbbköltözünk, a második lakás szélesebb potenciális vevőköre komoly előnyt jelenthet.

A lényeg nem az, hogy mindig a „könnyebben eladható” lakást válasszuk.

Hanem az, hogy ezt a szempontot is beépítsük a döntésbe.

Ki lehet a következő vevő?

Ez az egyik legegyszerűbb kérdés, amelyet egy lakás megtekintésekor feltehetünk.

Ha öt év múlva el szeretnénk adni, kinek lehet érdekes?

Egy fiatal párnak? Egy családnak? Egy egyedülálló vevőnek? Egy befektetőnek? Egy külföldi vásárlónak? Valakinek, aki kisebb lakásba költözik?

Nem szükséges, hogy egy ingatlan mindenkinek megfeleljen. Ilyen lakás gyakorlatilag nincs.

De minél könnyebben tudunk több reális vevői csoportot azonosítani, annál szélesebb lehet a későbbi piac.

És fordítva: ha nehezen tudjuk megmondani, hogy rajtunk kívül ki és miért venné meg ezt a lakást, az olyan kérdés, amelyet érdemes komolyan venni.

Nem öt év múlva kell elkezdeni gondolkodni az eladáson

A későbbi eladhatóság nem azt jelenti, hogy már vásárláskor az eladást tervezzük.

Azt jelenti, hogy felismerjük: egy ingatlan nemcsak otthon, hanem jelentős vagyonelem is.

A saját igényeink természetesen elsőbbséget élvezhetnek. Lehet olyan tulajdonság, amely nekünk annyira fontos, hogy tudatosan elfogadjuk miatta a kisebb későbbi vevői kört.

Ez önmagában nem rossz döntés.

A különbség abban van, hogy tudjuk-e, milyen kompromisszumot vállalunk, és megfelelő árat fizetünk-e érte.

A Budapest Buyer’s Agentnél hiszünk abban, hogy a jó lakásvásárlási döntések nem általános szabályok alapján születnek. Minden vásárló más célokkal, lehetőségekkel és élethelyzettel érkezik, ezért a megfelelő ingatlan sem ugyanaz mindenki számára.

A későbbi eladhatóság sem írhat felül minden más szempontot. De érdemes már akkor gondolni rá, amikor még mi vagyunk a vevők.