Honnan tudod, hogy reális-e egy lakás hirdetési ára?

Lakáskeresés közben nagyon gyorsan kialakulhat bennünk egy kép az árakról.

Megnézünk húsz-harminc hirdetést ugyanazon a környéken, látjuk a négyzetméterárakat, és egy idő után úgy érezzük, tudjuk, mi számít olcsónak vagy drágának.

Ez hasznos kiindulópont. De könnyen félre is vezethet.

A hirdetési portálokon ugyanis nem azt látjuk, hogy mennyit érnek a lakások, hanem azt, hogy az eladók jelenleg mennyit kérnek értük. A kettő között lehet nagyon kicsi, de jelentős különbség is.

Ráadásul nincs két teljesen egyforma lakás.

Ezért egy konkrét ingatlan árának megítéléséhez nem elég megnézni a kerületi átlagárat vagy néhány hasonló méretű hirdetést.

A valódi kérdés inkább ez:

Mit tudnánk ugyanebből a pénzből, ugyanebben az időpontban, valódi alternatívaként megvásárolni?

A hirdetési ár nem piaci érték

Egy ingatlan hirdetési ára elsősorban az eladó döntése.

Lehet mögötte részletes piaci elemzés, de az is előfordulhat, hogy az árat az eladó elképzelése, egy másik hirdetés, a felújításra korábban elköltött összeg vagy egyszerűen egy magasabb induló ár kipróbálása határozza meg.

Ez önmagában természetes.

A vevő szempontjából azonban fontos különbséget tenni a hirdetési ár és a piaci érték között.

Attól, hogy három hasonló lakást 120 millió forint körül hirdetnek, még nem következik automatikusan, hogy mindhárom 120 millió forintot ér.

Az egyik lehet frissen piacra került és jól árazott. A másik hónapok óta állhat ugyanazon az áron. A harmadik pedig lehet, hogy olyan tulajdonsággal rendelkezik, amely indokolja az eltérést.

A hirdetések tehát információt adnak a piacról – de értelmezni kell őket.

A négyzetméterár jó kiindulópont, de rossz végkövetkeztetés

A Ft/m² azért népszerű mutató, mert egyszerű.

Egy 60 négyzetméteres, 90 millió forintos lakás négyzetméterára 1,5 millió forint. Ezt könnyű összehasonlítani egy másik lakással.

Csakhogy két azonos méretű lakás értéke között jelentős különbség lehet.

Az egyik lehet világos, jó alaprajzú, magasabb emeleten, liftes házban. A másik lehet sötét, zajos, rosszul használható elrendezésű vagy problémás társasházban.

Papíron mindkettő 60 m².

A vevő számára azonban nem ugyanazt kínálják.

A négyzetméterár ezért elsősorban szűrő és összehasonlítási alap, nem pedig önmagában értékbecslés.

Mi számít valóban összehasonlítható lakásnak?

Az összehasonlítás akkor hasznos, ha valóban hasonló ingatlanokat hasonlítunk össze.

Budapesten akár néhány utca távolság is jelenthet eltérést. Ugyanazon az utcán belül sem feltétlenül azonos egy csendes mellékutcára vagy udvarra néző lakás és egy nagy forgalmú útra néző ingatlan helyzete.

Érdemes többek között együtt vizsgálni:

• a mikrolokációt,
• az épület típusát és állapotát,
• az emeletet és a liftet,
• a természetes fényt és a tájolást,
• az utcai vagy udvari elhelyezkedést,
• a zajt,
• az alaprajz használhatóságát,
• a lakás műszaki és esztétikai állapotát,
• az erkélyt, teraszt vagy kilátást,
• valamint azokat a tulajdonságokat, amelyeken később nehéz vagy lehetetlen változtatni.

Minél több lényeges különbség van két lakás között, annál kevésbé mond sokat az, hogy a négyzetméteráruk hasonló.

Nem minden tulajdonság ér ugyanannyit

Az összehasonlítható lakások megtalálása csak az első lépés.

Ezután meg kell érteni a különbségeket is.

Tegyük fel, hogy két hasonló méretű és állapotú lakás ugyanabban a környékben található. Az egyiknek van liftje, erkélye és jó természetes fénye. A másik valamivel olcsóbb, de sötétebb és lift nélküli házban van.

Nem elég felsorolni a különbségeket.

A kérdés az, hogy ezekért a tulajdonságokért az adott piacon mennyit hajlandók fizetni a vevők.

És ez nem minden lakástípusnál ugyanaz.

Egy ötödik emeleti lakásnál a lift hiánya egészen más súlyú lehet, mint az első emeleten. Egy erkély értéke más lehet egy kis belvárosi lakásnál, mint egy nagyobb családi ingatlannál. Egy befektetési célú garzonnál más szempontok kerülhetnek előtérbe, mint egy hosszú távra vásárolt saját otthonnál.

Ezért az árazás nem egyszerű kipipálható tulajdonságlista.

A felújítás ára és a lakás értéke itt sem ugyanaz

Egy felújított lakást természetesen nem érdemes ugyanúgy árazni, mint egy teljes korszerűsítést igénylő ingatlant.

De itt is fontos különbséget tenni a ráfordítás és a létrejött érték között.

Attól, hogy az eladó 25 millió forintot költött a felújításra, még nem biztos, hogy a piac ugyanekkora felárat fog elfogadni.

Másrészt egy jól átgondolt felújítás valódi értéket teremthet: jobb alaprajzot, korszerű műszaki állapotot és azonnal használható lakást.

A vevőnek tehát nem azt kell eldöntenie, hogy drága volt-e a felújítás.

Azt kell megítélnie, hogy a kész ingatlan mennyit ér a többi elérhető lehetőséghez képest.

Az elérhető kínálat sem azonos a teljes piaccal

Van még egy probléma a hirdetések összehasonlításával.

A portálokon elsősorban azokat a lakásokat látjuk, amelyeket még nem adtak el.

A jól árazott és keresett ingatlanok egy része viszonylag gyorsan eltűnhet a piacról, míg a túl magas áron kínált lakások hónapokig láthatók maradhatnak.

Ez torzíthatja azt a képet, amelyet pusztán az aktuális kínálat alapján kialakítunk.

Ha hosszabb ideje követünk egy mikropiacot, ezért nemcsak az érdekes, hogy milyen lakások jelennek meg, hanem az is, hogy melyek tűnnek el gyorsan, melyek maradnak hosszú ideig a piacon, és melyeknél történik árcsökkentés.

A piacot nem egyetlen pillanatfelvételből érdemes megérteni.

A tényleges tranzakciós ár lenne a legjobb adat – de azt is értelmezni kell

Vevőként természetesen az lenne a legértékesebb információ, hogy a hasonló lakásokat végül ténylegesen mennyiért adták el.

Ez közelebb visz a piachoz, mint a hirdetési ár.

De még egy tranzakciós ár sem használható automatikusan.

Mikor történt az adásvétel? Milyen állapotú volt az ingatlan? Volt-e valamilyen különleges körülmény? Pontosan melyik épületben és melyik emeleten volt? Milyen gyorsan kellett értékesíteni?

Egy korábbi tranzakció jó referencia lehet, de csak akkor, ha értjük a mögötte lévő ingatlant és körülményeket is.

Reálisabb ársávban gondolkodni, mint egyetlen számban

Egy lakásnak ritkán van egyetlen, minden körülmények között „helyes” ára.

Hasznosabb lehet egy reális ársávot meghatározni.

Ennek alsó és felső részét befolyásolhatja az ingatlan minősége, az aktuális kínálat, a kereslet, az eladó helyzete és az is, hogy a lakásnak vannak-e olyan ritka tulajdonságai, amelyekre nehéz valódi alternatívát találni.

Ez a gondolkodás az ajánlattételnél is fontos.

Ha egy lakást 120 millió forintért kínálnak, és az elemzésünk alapján 112–116 millió forint között látjuk reálisnak az értékét, akkor már van alapunk arra, hogy eldöntsük, milyen áron érdemes tárgyalni.

De ha egy különösen jó ingatlant 120 millióért kínálnak, miközben a reális alternatívák is ezen a szinten vannak, akkor egy automatikus 10%-os alku könnyen rossz stratégia lehet.

Az alku mértéke nem helyettesíti az érték megértését.

Tipikus döntési helyzet

Tegyük fel, hogy két 70 m² körüli lakást nézünk ugyanabban a városrészben.

Az egyik 110 millió forint, a másik 118 millió.

A puszta négyzetméterár alapján az első tűnik jobb vételnek.

De az első lakás alacsonyabb emeleten van, sötétebb, nincs lift, az alaprajza nehezebben alakítható, és a társasház előtt jelentősebb felújítás áll.

A második világosabb, jobb elosztású, liftes házban található, és olyan adottságai vannak, amelyeken később sem kell – vagy nem is lehet – változtatni.

A nyolcmillió forintos különbség ettől még lehet túl sok.

De lehet teljesen indokolt is.

A kérdés nem az, hogy melyiknek alacsonyabb a négyzetméterára, hanem hogy melyik kínál több értéket a teljes vételárért.

Mikor lehet egy drágának tűnő lakás mégis jó vétel?

A „jó vétel” és az „olcsó lakás” nem ugyanaz.

Egy átlag feletti négyzetméteráron kínált ingatlan is lehet racionális választás, ha olyan tulajdonságokkal rendelkezik, amelyek ritkák az adott piacon, és valóban fontosak a vevő számára.

Ugyanígy egy feltűnően olcsó lakás sem feltétlenül jó vétel, ha az árkülönbséget olyan probléma okozza, amelyet később nem lehet érdemben megoldani.

Az ár mindig valamihez képest magas vagy alacsony.

Ezért az egyik leghasznosabb kérdés lakásvásárláskor nem az, hogy:

„Drága ez a lakás?”

hanem az, hogy:

„Mit kapok ezért az árért a többi reális lehetőséghez képest?”

Az ár megítélése a vásárlási döntés része

Egy lakás reális árának meghatározása nem egzakt matematika.

De ez nem jelenti azt, hogy pusztán megérzés kérdése.

A releváns összehasonlítható ingatlanok, a mikrolokáció, a lakás és a társasház adottságai, az aktuális kínálat, a korábbi tranzakciók és a kereslet együtt már jóval pontosabb képet adhatnak.

A cél nem feltétlenül az, hogy egyetlen számot találjunk, amelyről kijelentjük, hogy ez „a lakás értéke”.

A cél az, hogy megértsük, milyen ársávban tekinthető racionálisnak a vásárlás – és hol kezdünk már túl sokat fizetni érte.