Milyen lakást érdemes felújítandó állapotban megvenni?

A felújítandó lakásokban könnyű meglátni a lehetőséget.

Egy régi konyha lecserélhető. A kopott parketta felújítható. A fürdőszoba teljesen átalakítható. Falakat lehet mozgatni, új világítást lehet kialakítani, és néhány hónap alatt egy évtizedek óta nem korszerűsített lakásból teljesen más ingatlan születhet.

De ettől még nem minden felújítandó lakás jó vétel.

Lakásvásárláskor nem azt érdemes elsősorban elképzelni, hogy milyen lehetne az ingatlan a felújítás után, hanem azt kell megérteni, hogy mely problémákon tudunk valóban változtatni, mennyibe kerül mindez, és milyen értéket kapunk a folyamat végén.

A rossz állapot és a rossz adottság nem ugyanaz

Ez talán a legfontosabb különbség egy felújítandó lakás értékelésénél.

A burkolatok, a festés, a konyhabútor, a szaniterek vagy akár a teljes elektromos hálózat állapota alapvetően műszaki és pénzügyi kérdés. Megfelelő költségvetéssel ezek jelentős része megváltoztatható.

Más tulajdonságokon viszont alig vagy egyáltalán nem tudunk változtatni.

Ilyen lehet például:

• a természetes fény,
• a tájolás,
• az utcai vagy udvari zaj,
• az emelet,
• a kilátás,
• az épületen belüli elhelyezkedés,
• a társasház állapota,
• vagy természetesen maga a lokáció.

Egy sötét lakásból egy szép felújítás után is lehet sötét lakás. Egy zajos főút mellett a jó minőségű nyílászárók sokat segíthetnek, de a lokáció karakterét nem változtatják meg. Egy rossz állapotú, de világos, jó elhelyezkedésű és jól alakítható lakásban viszont egészen más lehetőség lehet.

Ezért a felújítandó lakásoknál sokszor éppen azt érdemes keresni, ami már most jó – csak első látásra kevésbé látványos.

Az alaprajzban lehet a legnagyobb lehetőség – vagy az egyik legnagyobb probléma

Egy elavult alaprajz önmagában nem feltétlenül probléma.

Régebbi budapesti lakásoknál gyakoriak a mai igényekhez kevésbé illeszkedő terek: túl nagy előszoba, egymásból nyíló szobák, különálló kis konyha vagy rosszul kihasznált közlekedők.

Bizonyos esetekben ezek viszonylag jól átalakíthatók.

De nem minden fal mozdítható, és nem minden helyiség helyezhető át oda, ahová szeretnénk.

A tartószerkezet, a strangok helyzete, a kémények, a gépészeti adottságok, a nyílászárók elhelyezkedése és a társasházi szabályok mind korlátozhatják a lehetőségeket.

Ezért egy felújítandó lakásnál nem elég azt mondani, hogy „majd átalakítjuk”.

A kérdés az, hogy az elképzelt átalakítás műszakilag és jogilag megvalósítható-e, mennyibe kerül, és valóban jobb lakás születik-e belőle.

Nem mindegy, mit kell felújítani

Két hasonlóan rossz állapotúnak tűnő lakás felújítási igénye között jelentős különbség lehet.

Az egyiknél elsősorban esztétikai munkákra lehet szükség: festésre, burkolatokra, konyhára és fürdőszobára.

A másiknál ugyanezek mellett szükség lehet az elektromos hálózat, a vízvezetékek, a fűtési rendszer vagy a nyílászárók teljes korszerűsítésére is.

A különbség nemcsak a költség.

Egy komplex felújítás több időt, több szakembert, több koordinációt és több bizonytalanságot is jelent.

Éppen ezért a vételár összehasonlításakor nem elég azt látni, hogy egy felújítandó lakás például 15 millió forinttal olcsóbb egy jó állapotú ingatlannál.

Azt is tudnunk kell, mit kell elkölteni ahhoz, hogy valóban összehasonlítható állapotba kerüljön.

A felújítás költsége nem egyenlő az értékteremtéssel

Ez az egyik leggyakoribb félreértés.

Ha 20 millió forintot költünk egy lakás felújítására, abból nem következik, hogy az ingatlan piaci értéke 20 millió forinttal emelkedik.

A piac nem a számláinkat fizeti meg.

A vevő azt értékeli, milyen ingatlan jött létre.

Egy nagyon drága burkolat vagy prémium konyhai megoldás jelentős költséget jelenthet, miközben a következő vevő nem feltétlenül hajlandó ezért ugyanekkora felárat fizetni.

Más esetben viszont egy jól átgondolt alaprajzi átalakítás, egy korábban rosszul használható tér jobb kihasználása vagy egy plusz hálószoba kialakítása a ráfordításnál nagyobb értéket is teremthet.

A felújítás tehát költség. Az értékteremtés pedig eredmény. A kettő nem feltétlenül ugyanaz.

A teljes bekerülési költséget kell nézni

Egy felújítandó lakás árát önmagában nehéz értelmezni.

A valódi kérdés az, hogy mennyibe kerül az ingatlan addigra, amikor már olyan állapotban van, amilyenben használni, kiadni vagy később értékesíteni szeretnénk.

A vételáron túl ezért számolni kell többek között a vásárlás járulékos költségeivel, a tervezéssel, a kivitelezéssel, az anyagokkal, a gépészeti munkákkal, a konyhával, a világítással, adott esetben a bútorozással és a felújítás közben felmerülő váratlan kiadásokkal is.

És van egy kevésbé látványos költség is: az idő.

Ha egy lakás hónapokig nem használható vagy nem adható bérbe, annak szintén van gazdasági jelentősége.

Ez különösen fontos befektetési célú vásárlásnál.

A társasházat nem tudjuk a lakással együtt felújítani

Egy lakás belsejét szinte teljesen át lehet alakítani.

A társasház egészét azonban nem.

Ezért különösen fontos megvizsgálni, mi történik a lakás ajtaján kívül.

Milyen állapotban van a tető, a homlokzat, a lift és a közös gépészet? Vannak-e jelentősebb tervezett munkák? Van-e megfelelő felújítási tartalék? Milyen a társasház pénzügyi helyzete?

Egy gyönyörűen felújított lakás értékét és későbbi eladhatóságát is befolyásolhatja egy problémás épület.

A lakás felújítási költségvetését mi irányítjuk. A társasház jövőbeni kiadásait viszont csak korlátozottan.

A felújítandó lakás sem automatikusan olcsó

A rossz állapot könnyen keltheti azt az érzést, hogy az ingatlan kedvező áron vásárolható meg.

Ez azonban nem feltétlenül igaz.

A jó lokációjú, jó adottságú, jól alakítható felújítandó lakásokra más vevők és befektetők is felfigyelhetnek. Ha sokan ugyanazt a lehetőséget látják bennük, az ár már részben tartalmazhatja a felújítás után létrehozható értéket.

Ilyenkor könnyen előfordulhat, hogy a vevő vállalja a teljes felújítás költségét és kockázatát, miközben a potenciális értéknövekedés jelentős részét már a vételárban megfizeti.

Ezért a „felújítandó” önmagában nem befektetési stratégia.

Saját célra és befektetésnek nem feltétlenül ugyanaz a jó választás

Saját otthon vásárlásakor a felújítás egyik legnagyobb előnye, hogy a lakást pontosan a saját igényeinkhez alakíthatjuk.

Ez önmagában is érték.

Egy befektetésnél viszont más a kérdés.

Ott azt kell vizsgálni, hogy a felújítás után létrejövő ingatlan mennyire lesz vonzó a bérlők vagy egy későbbi vevő számára, és a ráfordított összeg hogyan jelenik meg a bérleti díjban vagy az ingatlan értékében.

A legdrágább megoldás nem feltétlenül a legjobb. És a legolcsóbb sem.

A cél az, hogy az adott vevői vagy bérlői kör számára értékes ingatlan jöjjön létre.

Tipikus döntési helyzet

Tegyük fel, hogy ugyanazon a környéken két hasonló méretű lakást találunk.

Az egyik felújított, jó állapotú és azonnal használható.

A másik jelentősen olcsóbb, de teljes felújítást igényel.

Első ránézésre a második tűnhet jobb lehetőségnek.

De ha a vételárhoz hozzáadjuk a teljes felújítás költségét, a váratlan kiadásokat és az időt, könnyen lehet, hogy a két lakás végső bekerülési költsége már nagyon közel kerül egymáshoz.

Ekkor már más kérdéseket kell feltenni.

Melyik lakásnak jobb a fénye? Melyiknek jobb az alaprajza? Melyik társasház van jobb állapotban? A felújítandó lakásból valóban jobb ingatlant tudunk létrehozni, mint a már elkészült alternatíva?

Nem az számít, hogy mennyit költünk a felújításra, hanem hogy mit kapunk a teljes ráfordításért.

Hol lehet valódi értéket teremteni?

A legérdekesebb felújítandó lakások gyakran nem azok, amelyek a legrosszabb állapotban vannak.

Hanem azok, ahol a jelenlegi állapot elfedi a jó alapokat.

Lehet, hogy a lakás régimódi, rosszul berendezett vagy évtizedek óta nem nyúltak hozzá, miközben jó a fénye, megfelelő az emelete, jó helyen található, rendezett a társasház és az alaprajza ésszerűen alakítható.

Ilyenkor a rossz állapot akár lehetőség is lehet.

Nem azért, mert minden felújítás automatikusan megtérül, hanem azért, mert a vevő olyan problémát oldhat meg, amelyet a piac jelenleg beáraz – miközben az ingatlan nehezen megváltoztatható adottságai már eleve jók.

A jó döntés a vásárlás előtt kezdődik

Felújítandó lakás vásárlásakor könnyű fejben már a kész ingatlant látni.

Érdemes azonban még az ajánlattétel előtt visszatérni a jelenlegi állapothoz.

Mit veszünk meg valójában?

Mely problémák javíthatók? Melyek maradnak velünk? Milyen munkákra lesz szükség? Mennyire megbízhatóan becsülhetők ezek költségei? És milyen értékű ingatlanunk lesz a folyamat végén?

A felújítás akkor lehet valódi lehetőség, ha ezekre a kérdésekre még a vásárlási döntés előtt választ keresünk.